REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN

REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN

Pemeliharaan dan perbaikan pada bangunan harus diberikan secara dini dan teratur agar tidak meluasnya kerusakan pada bagian komponen lainnya.

1. Pemeliharaan (Maintenance)
Tindakan rutin pada bangunan atau komponennya sebelum mengalami kerusakan guna mempertahankan atau memperpanjang umur layannya.
2. Perbaikan Ringan (Repairing)
Usaha untuk mengembalikan kinerja bangunan atau komponennya pada kondisi awal.
3. Perbaikan dengan Perkuatan (Strengthening)
Usaha untuk meningkatkan kemampuan bangunan atau komponennya di atas kemampuan awalnya.
Ada tiga jenis strengthening:

- meningkatkan kekuatan
- meningkatkan daktilitas
- meningkatkan kekuatan dan daktilitas

4. Restorasi (Restoration)
Upaya mengembalikan bangunan atau komponennya agar dapat dipakai lagi dengan cara perbaikan ringan (repairing) atau dengan perkuatan (strengthening).
5. Retrofitting
Memperbaiki struktur bangunan tanpa harus mengubah wajahnya.
Ungkapan umum tentang istilah repairing, strengthening, dan restoration.
Tindakan retrofit terhadap sebuah bangunan, dapat dilakukan asal memenuhi beberapa pertimbangan berikut:

- Bangunan yang mempunyai nilai sejarah atau bersifat monumental yang perlu dilestarikan.
- Biaya retrofit masih relatif kecil atau biaya pembangunan baru tidak mencukupi dalam hal:

a. Bangunan lama yang mengalami penurunan kualitas/cacat pada komponen/elemen struktur atau non struktur akibat umur, bencana (seperti kebakaran, gempa, angin, banjir).
b. Bangunan lama yang mengalami perubahan fungsi.
c. Bangunan baru/masih dalam tahap konstruksi yang mengalami kegagalan akibat kesalahan pelaksanaan atau perencanaan.

- Pembongkaran tidak dapat dilakukan karena tidak tersedianya teknologi pembongkaran (demolishing), tidak tersedianya tempat akhir pembuangan hasil pembongkaran, bangunan lama harus segera berfungsi karena pertimbangan nilai ekonomis.

Maksud Pemeliharaan:
a. Pemeliharaan dimaksudkan untuk mempertahankan kualitas bahan atau komponen konstruksi pada suatu bangunan.
b. Perbaikan dan Perkuatan dimaksudkan untuk mencegah meluasnya penurunan kualitas bahan (deterioration) serta mengembalikannya pada kondisi semula.

Konsep Dasar Pemeliharaan & Perbaikan:
a. Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitas seiring dengan umur bangunan.
b. Pemeliharaan harus dilakukan dengan terrencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai serta disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakai bangunan.
c. Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksi.
d. Pemilihan kualitas bahan dan kualitas pekerjaan, secara relatif menambah umur pakai akan lebih panjang hingga mengurangi interval jadwal pemeliharaan.
e. Pekerjaan perbaikan dapat dilakukan setelah diketahui secara tepat tentang penyebab kerusakannya dan penyebab tersebut telah ditanggulangi.

Perlunya Perencanaan Pemeliharaan:
Perancang harus memperhitungkan akan terjadi penurunan kualitas bahan seiring berjalannya waktu hingga prosedur pemeliharaan dapat dilakukan secara mudah dan tepat.
Dalam perancangan perlu dipikirkan pembuatan detail komponen bangunan serta jenis bahan sehingga memudahkan dalam proses pekerjaan pemeliharaan.
- detail yang rumit akan sulit pemeliharaannya sehingga biaya pemeliharaan menjadi tinggi,
- penggunaan kualitas bahan yang berkualitas rendah akan memperpendek umur-pakai hingga mahal pemeliharaannya,
- rendahnya kualitas pelaksanaan dan tidak tersedianya as built drawing dan informasi lainnya akan sulit dalam proses pelaksanaan pemeliharaannya,
- seringnya perancang tidak dilibatkan secara langsung dalam proses pemeliharaan hingga pelaku pemeliharaan akan sulit mendapatkan informasi tentang bangunan tersebut, perancang perlu motivasi diri dalam berkarya dengan bertanya pada diri sendiri hal-hal:

- bagaimana kemudahan pemeliharaan nantinya?
- bagaimana komponen itu dapat dibersihkan?
- berapa lama perkiraan umur komponen itu?
- bagaimana cara menggantinya bila rusak?

Program Kegiatan Perbaikan
Agar bangunan mencapai umur rencana maka dilakukan (sering dikenal dengan sebutan P-5), yaitu:

1. Pengujian 3. Pemeliharaan 5. Perkuatan
2. Pengkajian & Penelitian 4. Perbaikan

1. Pengujian
- Program pengujian direncanakan secara berkala untuk mengetahui kondisi aktual setiap komponen bangunan di setiap saat sepanjang umur bangunan.
- Jangka waktu program pengujian berbeda antara satu komponen dengan lainnya, misalnya cat interior akan berbeda dengan eksterior, yang dipengaruhi kualitas bahan maupun cuaca.
2. Pengkajian & Penelitian
- Bila terjadi penyimpangan terhadap umur-pakai yang dirancang, berdasarkan data hasil uji, dilakukan penyelidikan serta kajian untuk menentukan secara pasti penyebab kerusakan yang terjadi.
- Berdasar faktor penyebab kerusakan serta intesitasnya, disusun langkah-langkah pemulihan melalui pemeliharaan.
- Bila diinginkan peningkatan beban akibat alih fungsi bangunan maka berdasar data eksisting komponen bangunan, dapat disusun upaya perkuatan struktur.
3. Pemeliharaan
- Pemeliharaan merupakan pekerjaan minimal yang harus dilakukan dalam upaya menjaga bangunan dapat dipakai sesuai umur rencana.
- Pekerjaan pemeliharaan harus dilakukan secara rutin dan berkala sesuai dengan umur rencana.
- Pekerjaan pemeliharaan harus dilakukan sepanjang umur bangunan dan dilakukan dalam kondisi ada atau tidak kerusakan pada bangunan tersebut.
Langkah yang harus dilakukan dalam pemeliharaan:

a) Catat dan buat file semua nama jenis, produsen dan jenis uji yang dilakukan dari bahan dan proses kerja yang digunakan.
b) Pelajari spesifikasi bahan guna menentukan jadwal pemeriksaan dan pemeliharaan.
c) Catat dan buat file semua gambar rencana kerja pelaksanaan, terutama gambar as built drawing yang menjelaskan terjadinya perubahan terhadap gambar rencana semula.
d) Buat catatan peristiwa yang terjadi sepanjang umur bangunan tentang kejadian yang menyimpang seperti perubahan fungsi, perubahan posisi komponen struktur, terjadinya kerusakan, bencana dan lainnya.
e) Lakukan pekerjaan pemeliharaan bila sudah tiba saatnya atau sebelumnya, hingga dapat diketahui lebih dini bila terjadi gejala kerusakan.
4. Perbaikan
Prinsip utama perbaikan tidak dimaksudkan untuk meningkatkan kekuatan struktur bangunan yang ada, namun hanya bersifat memulihkan ke bentuk semula. Tujuannya adalah agar bangunan dapat segera difungsikan kembali.
Tindakan perbaikan terpaksa harus dilakukan bila terjadi hal-hal yang menyimpang dari rencana semula, baik akibat kesalahan perencanaan, kelalaian terhadap jadwal pemeliharaan, ataupun akibat terjadinya bencana.
Langkah-langkah yang perlu dilakukan sebelum melakukan tindakan perbaikan adalah sebagai berikut:

a. Lakukan pemeriksaan yang intensif dengan atau tanpa peralatan sesuai dengan jenis dan derajat kerusakan,
b. Pelajari secara cermat hasil pemeriksaan, dan lakukan analisis secaramendalam dari berbagai aspektentang kemungkinan penyebab kerusakan,
c. Tentukan derajat kerusakanyang terjadi apakah bersifat setempat atau menyeluruh,
d. Lakukan analisa, apakah kerusakan diakibatkanoleh kesalahanperencanaan, atau pelaksanaan,
e. Tentukan cara perbaikan dengan alternatif-alternatifnya,
f. Lakukan perencanaan ulang bila kerusakan yang terjadi diakibatkan oleh kesalahan perencanaan ataupun pelaksanaan,
g. Lakukan analisis aspek ekonomi apakah tindakan perbaikan lebih menguntungkan atau harus dilakukan pembongkaran, baik setempat maupun keseluruhan bangunan,
h. Gambarkan secara rinci metode kerja, pemilihan bahan yang akan diterapkan dalam proses perbaikan,
i. Buatkan file dari semua kegiatan perbaikan, sebagai bahan untuk memudahkan pemeliharaan selanjutnya.

Berdasarkan kerusakan atau cacatnya suatu komponen/elemen struktur, maka proses perbaikannya dibagi dalam 2 kategori, yaitu:

1. Perbaikan kosmetik, yaitu tindakan perbaikan pada bagian komponen atau elemen non struktur yang secara visual terlihat cacat. Sebagai contoh penutupan celah antara dinding dengan rangka balok & kolom, penutupan retak pada dinding, penutupan celah dilatasi, penggantian rangka plafon yang rusak, atau pelapisan dinding yang rusak akibat pelapukan.
2. Perbaikan struktural, yaitu tindakan perbaikan pada komponen/elemen struktur yang mengalami kerusakan atau cacat, sehingga kinerja/perilaku struktur mengalami penurunan. Misalnya, penutupan celah pada komponen struktur (balok, kolom, pelat lantai, dinding beton) yang retak menggunakan bahan epoxy resin, penggantian tulanganyang patah atau berkurangnya diameter tulangan akibat korosi, penutupan permukaan beton yang terkelupas.
5. Perkuatan
Langkah-langkah yang perlu dilakukan sebelum melakukan tindakan perkuatan adalah sebagai berikut:

a. Lakukan langkah-langkah seperti pada pekerjaan perbaikan (dari a sampai i),
b. Pertimbangkan bahwa pekerjaan perkuatan tidak akan mengganggu atau merusak aspek estetika bangunan, dan perlu melakukan harmonisasi terhadap konsep estetika yang telah ada.
c. Selain itu juga perlu dipertimbangkan secara matang bahwa pekerjaan perkuatan yang dilakukan tidak mengubah perilaku struktur yang dapat merugikan stabilitas awal struktur yang ada.

Hal paling utama yang harus kita lakukan adalah bahwa kita jangan hanya cuma bisa pandai membangun, tetapi kita juga harus bisa pandai merawat, demikian tulisan ini semoga dapat bermanfaat.

Referensi:

1. Sjafei Amri (2006), “Teknologi Audit Forensik, Repair dan Retrofit untuk Rumah & Bangunan Gedung.”
2. Tabloid RUMAH 156-VII 06 Maret - 19 Maret 2009.